부동산에 의지 없게 된 지방 경제

부동산 규제 정책이 침투함에 따라 토지 시장 가격에 미치는 영향이 점차 밝혀왔다. 중국 국토 자원부 통계에 따르면 1 분기 전국 부동산 용지 공급량은 전년 동기 대비 18 % 감소하여 105 개 도시의 주택 용지의 땅값은 전분기 대비 0.04 % 하락했다.

올해 상반기 4 개월 동안 상하이에서 건축용 토지 거래 면적이 동기 대비 3 개월 연속으로 감소하고 있으며, 베이징도 토지의 평가 이익이 3 개월 연속 제로가되고있다.

　업계 관계자에 따르면, 전국 각지의 토지 가격이 계속 떨어지고있다됨에 따라 지금까지 지나치게 토지 수입에 의존하고 있던 지방 정부의 성장 방식도 계속 어려울 것으로 예상되며 지방 정부는 토지 에 의존 한 발전 모델과 작별 경제 메커니즘의 조정과 전환의 행보를 가속화하기 시작했다.

 

토지 버블이 경제 불안정

　장기간 활력있는 발전을 이루어 온 중국의 부동산 산업은 이미 지방 정부의 재정의 중요한 기둥이되고, 토지 가격의 높낮이는 지방 정부의 재정 수입에 직접 관련이있다.

오랜 세월 계속 된 땅값 상승은 지방 정부의 부동산 시장에 대한 과도한 의존을 낳고, 실물 경제의 안정을 해치고있다.

　통계 데이터에 따르면, 2011 년 토지 매매 수익금은 중국의 지방 재정 수입의 50 % 이상에 이르고있어 개별적으로 보면 토지 양도에 의한 수입이 재정 수입의 80 %를 차지하고있는 지역도있을 정도 다 .

특히 부동산 인기가 폭발 한 2007 년 부동산 시장은 더욱 광란적인 가격 상승이되었다. 이 년, 십 대 부동산 기업의 매출액은 1532 억 위안 (약 1 조 8800 억원)에 달했지만, 매매 용 부지에는 1515 억 위안 (약 1 조 8600 억원)가 지출되고 그 비율은 매출의 99 %가되었다.

　부동산 애널리스트에 따르면, 부동산 버블의 지속을 용인하고 부동산 가격을 규제해야 국내 부는 한층 부동산 투자로 이전 해가는 것입니다, 또한 대외 무역과 투자의 실적이 하강하고, 국내 실태 경제 약화로 향하는 것이 틀림 없다. 인플레이션에 의한 물가 상승, 실업률의 상승은 중국 경제의 지속 가능한 발전을 저해하는 것이다.

　지난 2 년간 부동산 매크로 규제 정책이 서서히 침투함에 따라, 실태와 동떨어진 토지 가격은 점차 이성을 되찾고있다.

통계는 지난해 4 분기부터 100 도시 토지 양도 가격의 상승폭이 축소되기 시작, 기업의 토지 구매에 대한 신뢰도 하락하고 토지 취득 면적의 증가 속도에 제동 시작했음을 나타 있다.

 

토지 가격의 하락은

투기 억제에 도움

　부동산 규제 정책의 토지 가격에 대한 영향은 현저하게있어 공급 증가, 수요 감소가 부동산 기업의 토지 구매 의욕을 서서히 감소시키고있다.

국토 자원부의 자료에 따르면 올해 1 분기 전국 건설 용지 공급은 11.44 만 헥타르 전년 동기 대비 33.6 % 증가하고있다. 그중 주택 용지의 공급은 23.6 %를 차지하며 전년 동기 대비 18 % 감소하고있다.

　중원 그룹 연구 센터는 토지 시장의 침체는 개발자가 향후 시장을 하락세에 있다고보고 있는지를 반영한​​ 것으로, 개발자의 토지 스톡 속도가 분명히 둔화되고있는 것은 개발자가 현재는 재고 조정 단계에있는 것을 나타내고 있다고하고있다.

올해 토지 양도 측이 공급하는 용지는 물론 가격도 가치 모두 비교적 소극적이고 토지 시장에 대한 투자의 진정을 초래하고있다.

　부동산 애널리스트는 토지 가격의 하락은 투기 자본의 부동산 시장에 대한 적극적인 진출 의욕을 감퇴시켜, 부동산 기업의 도태를 가속화 시킴과 동시에 부동산 업계의 재편을 가속화하고 시장의 과점도를 분명히 높이는 것이라고하고있다.

부동산 규제 정책 실시의 계속함에 따라 앞으로 일정 기간 내에 토지 공급 메커니즘은 근본적으로 변화 할 것이다.

공급 부족에서 공급 과잉으로의 전환은 부동산 기업이 지금까지처럼 땅값과 집값 상승에서 폭리를 탐 내지하던 시대가 이미 지난 것을 의미하고, 종합 개발 능력과 경영 효율성 향상 에서 이익이 시대가 바로 도래하려고하고있다.

 

경제의 전환이 기본적인 활로

　사실, 베이징과 상하이의 땅값은 큰 폭으로 하락하고 있으며, 토지 거래 계약 성립 량의 지속적인 반락 추세는 대도시에서 두세 선 수준의 도시로 점차 확산되고있는 곳이다.

베이징 중원 부동산의 장 대 웨이 씨는이 현상은 부동산 구입 규제, 대출 제한 증세 공급 증가가 부동산 시장에 중층적인 작용을 초래 한 결과라고하고있다.

최근 각지에서 토지 공급을 늘리기 시작했지만 토지 시장은 여전히​​ 1 년여의 침체 상황에서 벗어나 않았으며 대도시의 회복은 특히 속도가 느립니다. 자금 부족 외에 정책적으로 강화에서 규제의 영향을받는 부동산 시장에 대한 신뢰가 단기간에 회복하기는 어렵다.

　지금까지 계속 땅에 의지하고 있던 지방 재정이 긴축을 시작하고 정부가 부동산 시장 규제는 풀지 여러 번 표명하고있는 것도 부동산 기업 시장에 대한 신뢰가 빨리 회복되지 않는 원인 이되고있다.

이것이 지방 정부에 기존의 토지에 의존 한 발전 방식을 전환하지 않을 수 없게되도록 강요하고 있으며, 경제 모델 전환에 대응하지 않을 수없는 시련이되고있는 것이다.

　중국 부동산 학회의 陳国 강 부회장에 따르면, 지금까지 부동산 기업의 수익 모델의 가장 기본적인 것은지가 상승에 의한 것이었지만, 현재 이러한 모델은 지속이 어려워지고, 개발력 관리 힘을 향상시키고 개발의 순환을 통해 이윤을 올려야한다.

또한 주택 가격이 합리적인 가격 사이클에 회귀하도록 공동으로 노력할 필요가있다. 특히 지방 정부는 땅값에 대해 합리적인 예측을해야하며 동시에 세금 따른 부담을 감소시켜야한다.

한편, 정부에게 정말 도전하는 대상은 규제가 아니다. "땅에서 벌어"라는 발전 모델은 이미 지속 불가능하며,이 발전 모델을 전환하는 것이야말로 기본적인 활로이다.

　주택 및 도시 농촌 건설 부 정책 센터의 秦虹 두목은 부동산 규제는 더욱 장기적인 메커니즘에 주목하고 있다고한다. 끊임없이 증가하는 주택에 대한 수요를 만족시키기 위해 대도시의 주택 공급을 늘릴 필요가있다.

중국에는 600 여개 도시가 발전 할 여지는 여전히 크다. 앞으로 도시 발전 구조 조정이 더욱 중요하며, 취업 기회가 많은 잠재력이 크고, 젊은이를 흡수하는 도시가 부동산 산업이 성장 여지가 큰 도시라고 할 수있다.