중국의 부동산 시장에 일본식 '버블 붕괴'는 일어나는가?
카테고리 없음최근 몇 년간 부동산 시장이 추락 할 때마다 부동산 시장의 '거품론'나 '붕괴론'이 주장되게되어있다. 올해는 그 목소리가 특히 크다. 많은 논객이 해외 거품과 그 붕괴를 예로 중국의 부동산 버블의 크기를 강조하고 미래의 붕괴로 인한 참상을 말한다. 하지만 중국의 경제 사회 발전 수준과 부동산 시장의 발전 단계는 해외의 상황과는 크게 달리 간단한 비교는 할 수 없다.
땅값 상승의 세 번째 물결에서 일어난 일본의 거품
제 2 차 세계 대전 이후 일본 경제는 폐허에서 급속하게 회복했다. 경제 발전과 함께 일본의 땅값과 집값은 급속한 상승을 유지했다. 일본 부동산 연구소의 데이터에 따르면, 1960 년부터 1990 년까지의 30 년에서 일본의 6 대 도시의 땅값은 57.1 배로 뛰었다. 땅값 상승은 부동산 가격 상승을 당기고지가 증폭 부동산을 웃돌았다 (중국에서도 2003 년 이후 비슷한 현상을 볼 수있다).
1990 년 일본의 토지 자산 총액은 같은 해 일본의 GDP의 3.69 배에서 국가의 자산 총액의 약 70 %를 차지하고, 미국의 토지 자산 총액의 4 배에 달했다. 한편, 같은시기 미국에서는 토지 자산 총액이 국가의 자산 총액에서 차지하는 비중은 25 %에 불과했다.
일본에서 땅값 상승이 절정에 달한 것은 1961 년과 1973 년, 1990 년의 3 회이다. 처음 2 회는 경제적 및 수요면에서의 지원이 있었기 때문에 거품이 형성되는 것은 아니었지만, 세 번째는 달랐다.
경제 성장에서 보면 처음 두 번은 성장률 8 % 이상의 고도 성장기에 임하고 있었다. 1974 년부터 일본 경제는 고도 성장에 작별 인사를 중저도 성장 단계에 들어 성장률은 5 % 정도로 침착했다.
도시화 과정에서 보면 1974 년에 도시화율이 74.9 %에 이르렀을 때 일본의 주택 건설 수가 첫 번째 피크에 도달했다 (이 숫자는 1987 년에 업데이트 된). 처음 두 번 땅값 상승시에는 도시화율이 그다지 높지 않고, 1961 년에는 아직 70 %에도 미치지 않았다.
주택 시장의 포화도에서 보면, 1968 년에 일본 1 가구당 주택 보유 수가 처음 "1"을 초과 주택 부족의 시대가 끝났다. 처음 두 번 땅값 상승은 주택 수요의 왕성한시기에 임하고 있었지만, 3 번째는 가정용 수요는 효과적인 지원을 잃고 큰 버블이 형성되었다.
거품을 낳은 4 가지 요소
첫째, 원화의 대폭적인 상승. 1985 년 미국을 비롯한 서방 국가의 압력에 직면, 일본은 플라자 합의를 체결하고 엔고가 크게 올랐다. 1 달러 240 엔부터 다음 1986 년에는 160 엔까지 높아져, 그 상승이 완화했지만, 1988 년에는 130 엔까지 올리고 3 년에서 5 %의 상승을 기록했다.
둘째, 유동성의 과잉. 1986 년 일본 은행은 연속 4 차례에 걸쳐 기준 금리 (기준 금리)를 인하 5 %에서 1987 년에는 2.5 %의 초저금리에 물러나 전후 최저 수준에 도달하고 1989 년 5 월까지 그것은 계속되었다. 더 플라자 합의로 엔화가 달러 대비 대폭적인 상승을 계속했기 때문에 일본 정부는 엔고를 억제하기 위해 외환 시장에 자주 개입하고 일본 은행은 대량의 달러를 사고 엔을 팔았다. 그 결과, 일본 엔의 공급량이 팽창하여 유동성 과잉이 심화했다.
셋째, 과도한 자신감. 1980 년대 일본의 경제력과 재력은 절호 조로 땅값은 영원히 상승하는 것을 계속 믿고 있었다. 일본 총리가 1987 년에 실시한 조사에 따르면 절반 이상의 응답자가 '토지 만 안심할 수있는 유리한 자산 "고 답했다.
1980 년대 후반에는 일본 기업이 전세계에 자본을 수출했다. 미국에서도 대량으로 빌딩을 사면서했지만 버블 붕괴 후 미국 기업에 재판매를 강요했다.
넷째, 큰 재단이나 대기업의 제멋대로 인 행동. 일본의 금융 제도는 부실하고, 은행과 대기업 간의 공통의 이해를 가지고 있었다. 또한 정부도 양자를 강력하게지지하고 대출 감독 관리도 달았다. 1985 년부터 1989 년까지 일본의 실물 경제는 부진으로 많은 대기업이 토지 자산과 금융 자산에 대한 투기으로부터 거액의 이윤을 올리기 위하여 열심히되고, 기업의 이러한 투기 활동은 땅값 상승의 큰 원인 가되었다.
사상 최대의 부동산 버블 붕괴
일본 부동산 버블의 단기 요인에는 4 개의 도화선이 보여진다. 첫째, 은행의 지속적인 대폭 금리 인상. 둘째, 부동산 기업 대출에 대한 정부의 긴축 정책. 셋째, 주식 시장의 폭락에 따른 부동산 시장의 하락의 가속. 넷째, 해외 자금의 인상이다.
일본의 땅값과 부동산 가격의 장기 하락의 지속은 건설업에 큰 타격을 주었다. 2000 년까지 파산 한 건설 회사는 6214 개에 달해 파산 한 회사의 3 분의 1을 차지했다.
부동산 거품의 붕괴는 거액의 부동산 대출 부실했다. 스미토모 도쿄 미쓰비시, 야마토, 삼화 등 많은 은행이 전반적인 손실을 계상하고 효고 은행과 北海道拓殖銀行 등은 파산했다. 1992 년부터 일본 경제는 장기적인 침체기에 들어가 지난 2 년은 아베 정권이 회복하기 위해 노력하고 있지만, 거품 경제의 그늘에서 완전히 벗어나지는 않았다.
일본 경제의 거품 발생과 붕괴는 전세계의 부동산 거품 사상의 대표적되었다. 본국 환율 상승과 통화 정책, 투자 수요, 부동산 가격 상승 등을 보면 최근 몇 년 중국의 부동산 시장은 일본의 1980 년대 후반과 지속적인 상사 점이 있다는 것을 알 수있다.
하지만 일본보다 밝은 상황도 많다. 더 중요한 것은, 매크로 분석과 기본적 분석으로 생각하면 중국 경제는 고속 성장에서 중속 성장으로 전환하고 있지만, 여전히 7 % 이상의 성장률을 유지하고 있다는 것이다.
또한 2013 년 중국의 도시화율은 53.7 %에 불과해 70 %를 크게 밑돌고있다. 도시의 가구당 주택 보유 수는 "1"전후에 도달뿐만 포화 상태는 아니다.
총체적으로 말해서, 현재의 중국 부동산의 펀더멘털은 일본의 1970 년대 초기 또는 중기에있어서 1980 년대 후반의 상황에 아직 이르지 않았다. 이 때문에 중국의 부동산 시장은 일본의 당시 부동산과 같은 거대한 버블을 형성하지 않았고, 쉽게 붕괴는 생각하기 어렵다.