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개발자의 토지 취득 열이 식지 않는 것은 왜?

또때리봐 2014. 10. 27. 11:26

2014 년 많은 도시에서 분양 주택 판매가 습기 맛이다. 하지만 토지의 가격은 반대로 급등을 계속하고 있으며, 개발자의 토지 취득 열은 오를 수는 있어도 식을 줄 모른다. 많은 지역에서 "지왕 (토지 사용권 양도 입찰에서 파격적인 금액으로 의중의 토지를 입수 개발자)"가 나타나고있다. 땅값은 비싸게 향후 주택 가격이 내려가는 지 불투명하다. 전문가는 "토지 가격이 높은 배경에는 주로 토지 재정이 얽혀있어 중장기 적으로 보면 세금 제도면에서 해결해야한다"고 지적하고있다.


 

복주시에서 개발자가 건설중인 분양 주택 (촬영 / 張斌, 중신 사)


 


"밀가루 가격이 빵보다 높다"현상


통계에 따르면, 1 월 상순 베이징에서 새롭게 팔리기 상품 주택의 부동산 목록은 전월 같은 기간보다 12 % 감소했다. 정보는 2014 년 첫 12 일 동안 전국 주요 54의 중점 도시에서 신규 주택 판매가 감소하여 2013 년 12 월 초와 비교했을 전월 대비 20 % 감소했다.


그러나 개발 업체의 토지 취득 열은 조금도 줄지를 보이지 않고 땅값은 지속적으로 최고 기록을 갱신 해 "밀가루 가격이 빵보다 높은 '현상이 나타나고있다. 1 월 20 일, 북경시 토지 정리 비축 센터는 門頭溝 신성의 MC16-073 토지의 공개 입찰에서 최종 3 개 갖춰진 기업 협회가 58 억 6600 만 위안 (약 979 억 2000 만엔)에서 취득 베이징의 역사에서 종합 가격으로는 최고치의 "지왕 '가 탄생했다고 발표했다.


최근에는 상해 금수 투자가 프리미어 비율 490 %, 1 ㎡ 당 1 만 5000 위안 (약 25 만엔)을 바닥으로하는 높은 가격에서 자유 무역 지역의 이미지에서 솟는 상해 임항 신성 토지의 시장 가격을 미치게 에 끌어 올리고있다.


통계에 따르면, 1 월은 베이징, 상하이, 杭洲 세 도시의 토지 양도 금 수입은 1000 억 위안 (약 1 조 6700 억원)을 넘어 베이징만으로도 토지 양도 금 수입이 2013 년 같은 기간의 7 배 되어있다.


분명히 사람들이 오랫동안 바라고 마지 않는 집값 하락에 대한 기대는 또 다시 물거품이 될 것 같다. 중원 자산 시장 연구부 장 대 웨이 총감은 "전국 각지에 나타난 지왕 만약와 투자대로 이익이 있다면, 시장에서의 판매 가격은 1 년 이내에 지금보다 더 50 % 올라야하지 않게 , 그렇지 않으면 지왕가 시장에 위험이 커지는 것 "이라고 분석하고있다.


 


지방 정부의 토지 재정이 뒷받침


상품 주택 판매 감소는 춘절 휴가는 이유가 있지만, 중국 국제 경제 교류 센터 전략 연구부 장 茉楠 부 연구 위원은 "장기적으로 높은 유지하고있는 주택 가격은 일반 서민에게는 손이없는 것 되어있어 이러한 剛需의 일부가 시장에서 배척되고있는 것도 판매 감소 하나의 이유입니다 "고 지적하고있다.


땅값이 비싼 것은 아무것도 여기 최근의 일이 아니다. 중국 국토 자원부가 최근 발표 한 데이터는 2013 년에 중국 주요 105 모니터 도시 땅값의 전체 수준이 계속 상승하고 전국의 토지 양도 금 수입 총액이 4 조 1000 억 위안 (약 68 조 4400 억엔 )와 2011 년의 3 조 1500 억 위안 (약 52 조 5821 억 원)라는 토지 양도 금 수입 사상 최고 수준을 갈아 치웠다 것을 분명히하고있다.


땅값이 계속 폭등하고있는에는 다방면의 이유가있다. 업계 내부의 인간은 "한두 선 도시, 특히 일선 도시에서는 단기적으로는 토지의 공급량이 여전히 적고, 시장의 수급 관계가 여전히 궁핍하고 있습니다. 한두 선 도시에는 비교적 많은 시장 성장의 여지가 있기 때문에 유력한 주택 판매 기업이 전력으로 땅을 찾아 다니고있다. "라고 분석하고있다.


개발자가 최고치에 실눈을 붙이지 않고 토지를 찾아 다니고 땅값을 당귀시키고있는 것은 물론이지만, 땅값 상승의 근본은 토지 재정에 문제가있다. 누구나 알고있는 것처럼, 토지 양도 금은 지방 재정 수입에서 큰 비중을 차지하고 있으며, 토지 재정이 높은 주택 가격의 중요한 담당자되어있다. 있는 통계는 10 년 전에 토지 가격은 주택 가격의 약 20 % 였으나 최근 몇 년은 60 %까지 상승 해, 더 높은 경우도있다.


장 茉楠 부 연구 위원은 "다른 특별한 요인이 있습니다. 많은 지방 채무의 상환 기한이 다가오고있어 정부에 큰 상환 압력을주고 있습니다. 땅을 팔면 큰 수익을 얻을 수 있기 때문에, 그것은 에 의해 채무 압력에서 벗어나려고하고있는 것입니다. 또한 일부 지방에서는 경제 침체 압력이 크고, 실물 경제에서 얻은 재정 수입의 비율이 작기 때문에 땅을 파는 수밖에 없다 "고 말했다.


 


토지에 의존하는 수익 모델을 전환


주택 가격을 낮추려면 토지 가격을 낮추는 것이 중요하다. 하지만 단기간에이 문제를 해결하는 것은 쉬운 일이 아니다.


장 茉楠 부 연구 위원은 "부동산 문제는 중국의 경제 구조가 오랜 균형을 잃은 결과이며, 년간 축적 한 과제는 단기적으로 한 두 개의 정책으로 해결하는 것은 またぞろ 행정 시장을지도하는 라는 옛 길을 돌아 오게됩니다 .2014 년은 부동산 세금이 다시 의사 일정에 이르는 수 있지만 먼저 적용 범위를 확대 할 중심이되어 지방 재정 수입에서 차지하는 부동산 세금의 비율은 작기 때문에 단기적으로는 토지를 판매 할 지방 재정에 중요한 수익이 될 것 "이라고하고있다.


중국 재정부 세제 과학 연구소의 리우 나오키 부소장은 지방 정부의 토지 양도 금에 대한 의존도를 재생산은 "지방세 체계를 적정화하는 것이 관건이 될 것"으로 "営改 증가 (영업세의 증치세로 전환) 실시 후 직면하고있는 지방세의 배치를 조정해야한다는 것입니다. 일부 지방 세들로 한 세금 종류를 통합하고 현재 중앙에 속한 일부 세금 종류를 지방세로 재배치하는 것입니다 "라고하고있다.


중국 동방 증권의 邵宇 건설 수석 이코노미스트는 "재산세를 부과, 부동산 세금과 상속세도 포함 해 재산세를 지방 정부의 재원 구성의 주요 기둥 (50 % 이상)하고 지금까지 토지 양도 소득 에 직접적으로 의존하고 있던 모델을 시장에서 토지 유통의 감독 관리와 보조 지원책으로 전환하는 것입니다 "고 제안하고있다.